En ocasiones, una vez comprada una vivienda aparecen en ella defectos no detectados con anterioridad. Los derechos del comprador en tales casos son los que se expresan a continuación según el tipo y origen de los defectos.

Son aquellos desperfectos existentes en la vivienda vendida que no fueran manifiestos o estuviesen ocultos en el momento de la venta, y que impiden el uso normal de la vivienda o disminuyan sus posibilidades de uso, de manera que el comprador de haberlos conocido no hubiera comprado la vivienda o hubiera pagado por ella un precio menor

En tales casos, el comprador puede optar por anular la venta percibiendo del vendedor los gastos efectuados u obtener un descuento proporcional en el precio pagado a juicio de un perito.
El vendedor responde de esos defectos aunque no los conociera cuando vendió la vivienda, pero si conocía los defectos y no lo manifestó al comprador, deberá además indemnizar los daños y perjuicios causados al comprador.
El plazo para formular la reclamación es el de seis meses contados desde la fecha de la entrega de la vivienda.

Son aquellos desperfectos existentes en la vivienda vendida que no fueran manifiestos o estuviesen ocultos en el momento de la venta, y que impiden el uso normal de la vivienda. Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos. Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos :
Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000 :
- 6 meses , desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.
- 10 años , desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.
- 15 años , para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.

Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000 :
- 1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura... etc.)
- 3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...)
- 10 años , desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.
- 15 años , para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.
- 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía
Nuestros abogados podrán informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.

La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 establece que las personas físicas o jurídicas que intervengan en la edificación responderán frente a los propietarios o terceros adquirentes de un edificio o de parte del mismo de la siguiente forma:
Durante diez años , de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros decarga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Durante tres años , de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos en la misma Ley.
Durante un año , responderá únicamente el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Los plazos expresados comienzan a contarse desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que éstas hayan sido subsanadas

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año , el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante tres años , el resarcimiento de los dañoscausados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la Ley.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante diez años , el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales, que son los que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
De los tres tipos de seguros mencionados, la Ley establece como obligatorio únicamente el último de los citados, que es un seguro decenal para garantizar los daños por vicios o defectos estructurales del edificio.

- El I.V.A (Impuesto sobre el Valor añadido): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 7%
- Excepcionalmente se aplica un tipo de I.V.A del 16% cuando la venta se refiere a un terreno, local comercial, garaje o piscina, esto es, cuando no es una vivienda, siempre que no se transmita conjuntamente
El I.T.P (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ) Se abona en los casos en los que no es aplicable el I.V.A. El importe corresponde al 7% del precio de escritura.
A.J.D ( Actos Jurídicos Documentados) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública. Se aplica en Escrituras Notariales Gravadas con I.V.A , en las Hipotecas y varios procedimientos mas asciende al 1% del importe.
- Plusvalía ( El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ) .Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión y que corresponde abonar al vendedor, pero cuando este es no residente, el obligado a pagar es el comprador. Como regla general suele oscilar entre un 2% y hasta un 3,7 % del valor de suelo por año en el recibo del IBI, desde el último cambio de propietario.

Gastos

b ) Gastos de Notaría : Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa y se calculan con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno. Tales honorariosvarían según el precio de venta reflejado en la escritura. Las escrituras de compraventa de vivienda gozan de una bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario
Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.Al igual que los gastos de Notaría, se calculan con arreglo a un un Arancel fijado por el Gobierno y varían según el precio de venta de la finca.Como en el caso de las escrituras públicas, la inscripción de la compra de una vivienda en el Registro de la Propiedad goza de una bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.
Gastos de Gestión o Tramitación : Son los honorarios por la realización de los trámites posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plusvalías, alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc). En esta partida también pueden incluirse determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.

El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan según Ley ,o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
En cualquier caso, cabe que el vendedor y el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario.A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.